Odwołanie darowizny a zwrot nakładów i podatki. Kto komu płaci?
Wygrałeś. Złożyłeś oświadczenie o odwołaniu darowizny, a może nawet masz już w ręku wyrok sądu nakazujący zwrot nieruchomości. Emocje powoli opadają, a w ich miejsce pojawia się chłodna kalkulacja.
I wtedy często dzwoni telefon. To niepokorny obdarowany (albo jego prawnik) z nowym żądaniem: „Oddam mieszkanie, ale najpierw zwróć mi 100 tysięcy za remont, który tam zrobiłem!”. Albo pojawia się pytanie: „A co z podatkiem, który zapłaciłem u notariusza? Czy on przepada?”.
W dzisiejszym wpisie zajmiemy się tematem, który spędza sen z powiek wielu moim Klientom: finansowym rozliczeniem odwołanej darowizny. Wyjaśnię Ci, czy musisz płacić za kafelki położone przez niewdzięcznego syna i jak odzyskać pieniądze od Urzędu Skarbowego.
„Oddaj mi za remont!” – czyli problem zwrotu nakładów
To klasyczny scenariusz. Syn dostał mieszkanie, wymienił okna, położył gładzie, a potem… przestał się do Ciebie odzywać lub dopuścił się rażącej niewdzięczności. Kiedy żądasz zwrotu lokalu, on wystawia rachunek.
Czy odwołanie darowizny a zwrot nakładów to transakcja wiązana? Prawo mówi: to zależy od „dobrej” lub „złej” wiary.
Kiedy musisz oddać pieniądze? (Dobra wiara)
Jeśli obdarowany inwestował w mieszkanie zanim dowiedział się o odwołaniu darowizny (czyli w czasie, gdy myślał, że wszystko jest w porządku i mieszkanie jest jego na zawsze), traktowany jest łagodniej.
W takiej sytuacji, zgodnie z przepisami o bezpodstawnym wzbogaceniu, powinieneś zwrócić mu równowartość nakładów, o które nadal jesteś wzbogacony w chwili zwrotu mieszkania.
Przykład: Jeśli wymienił okna na nowe, wartość mieszkania wzrosła. Tę różnicę w wartości zazwyczaj trzeba rozliczyć.
Kiedy NIE musisz oddawać? (Zła wiara)
Sytuacja zmienia się diametralnie w momencie, gdy obdarowany dowiedział się o odwołaniu darowizny (np. odebrał Twój list polecony). Od tej chwili jest w tzw. złej wierze.
Jeśli mimo wezwania do zwrotu, nadal robił remonty „na złość” lub „na siłę”, może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych (takich, bez których budynek by się zawalił, np. naprawa cieknącego dachu). Za luksusowe kafelki czy złotą armaturę nie musisz mu wtedy płacić ani grosza.
Więcej o tym, jak skutecznie wezwać do zwrotu, pisałem tutaj: Jak odwołać darowiznę krok po kroku.
Odwołanie darowizny a podatek – czy fiskus odda pieniądze?
To drugie najczęstsze pytanie. Kiedy dochodzi do darowizny, często pojawia się podatek od spadków i darowizn (chyba że to najbliższa rodzina i zgłoszono to w terminie). Ale co się dzieje, gdy darowizna „upada”?
Mam dobrą wiadomość. Skuteczne odwołanie darowizny sprawia, że z prawnego punktu widzenia traktujemy sytuację tak, jakby do przysporzenia majątkowego ostatecznie nie doszło (skutek ten jest jednak skomplikowany prawnie, bo własność wraca dopiero po zwrotnym przeniesieniu).
Czy obdarowany odzyska podatek?
Tak. Jeśli obdarowany zapłacił podatek od darowizny, a następnie musiał ją zwrócić z powodu rażącej niewdzięczności, ma prawo ubiegać się o zwrot nadpłaconego podatku. Skoro nie ma już majątku, to podstawa opodatkowania zniknęła.
Ważne: Musi to jednak zrobić w odpowiednim trybie (wniosek o wznowienie postępowania podatkowego lub korekta), a Urzędy Skarbowe wymagają twardych dowodów – zazwyczaj prawomocnego wyroku sądu lub aktu notarialnego potwierdzającego zwrotne przeniesienie własności.
Czy Ty (Darczyńca) płacisz podatek za odzyskanie majątku?
Wielu Klientów boi się, że odzyskanie mieszkania to „nowa darowizna” w drugą stronę i że to teraz oni zapłacą podatek. Spokojnie. Powrotne przeniesienie własności w wyniku odwołania darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.
Odzyskujesz to, co było Twoje. Nie ma tu nowego wzbogacenia.
Pułapka: Podatek dochodowy (PIT) przy sprzedaży
Muszę Cię ostrzec przed jedną rzeczą. Jeśli odzyskasz nieruchomość i będziesz chciał ją szybko sprzedać (żeby np. zamknąć ten smutny rozdział i kupić coś innego), wpadniesz w sidła podatku dochodowego (PIT).
Organy podatkowe często liczą termin 5 lat (okres karencji przed sprzedażą bez podatku) od nowa – czyli od momentu, kiedy własność wróciła do Ciebie, a nie od momentu, kiedy kupiłeś to mieszkanie 20 lat temu.
To temat rzeka i interpretacje się zmieniają, dlatego przed sprzedażą odzyskanej nieruchomości zawsze zalecam konsultację z doradcą podatkowym lub wystąpienie o interpretację indywidualną.
Rozliczenie pożytków – co z czynszem za wynajem?
Na koniec jeszcze jeden wątek finansowy. Co jeśli obdarowany przez lata wynajmował darowane mieszkanie i czerpał z tego zyski (czynsz)? Czy musi Ci oddać te pieniądze?
- Zyski przed odwołaniem: Co do zasady – zatrzymuje je. Był wtedy właścicielem i miał prawo czerpać korzyści.
- Zyski po odwołaniu: Od momentu, gdy dowiedział się o odwołaniu darowizny (popadł w złą wiarę), powinien rozliczyć się z Tobą z pożytków, które uzyskał (lub mógł uzyskać) z tej rzeczy.
Jeśli więc syn mimo Twojego odwołania darowizny nadal wynajmował mieszkanie studentom przez rok trwania procesu sądowego – te pieniądze należą się Tobie.
Nie daj się zastraszyć kosztami
Obdarowani często używają argumentu finansowego jako straszaka: „Jak mi każesz oddać mieszkanie, to puszczę Cię z torbami za moje remonty!”. Nie wierz w to bezgranicznie.
Większość z tych nakładów (malowanie, panele) to nakłady, które ulegają zużyciu („amortyzują się”). W sądzie często okazuje się, że żądania obdarowanego są mocno przesadzone, a Twoje roszczenia o zwrot pożytków (np. za bezumowne korzystanie z lokalu po odwołaniu) mogą je całkowicie zniwelować.
Jeśli stoisz przed wizją finansowej batalii z niewdzięcznikiem, potrzebujesz chłodnej kalkulacji, a nie emocji. Skontaktuj się ze mną. Przeanalizujemy, co faktycznie musisz zwrócić, a co jest tylko czczą groźbą drugiej strony.
