Obdarowany sprzedał darowiznę – czy można ją odwołać i odzyskać pieniądze?
To jeden z najczarniejszych scenariuszy, jakie słyszę w mojej kancelarii. Klient przychodzi do mnie blady, z drżącymi rękami i mówi: „Mecenasie, chciałem odwołać darowiznę, bo syn traktuje mnie potwornie. Ale dowiedziałem się, że on już sprzedał to mieszkanie! Czy to koniec? Czy on wygrał?”.
Wielu darczyńców w tym momencie się poddaje. Myślą, że skoro przedmiot darowizny (dom, działka, samochód) zniknął i ma nowego, „obcego” właściciela, to sprawa jest przegrana. Że sprytny niewdzięcznik uciekł z majątkiem.
Mam dla Ciebie bardzo ważną wiadomość: TO NIE JEST KONIEC. Fakt sprzedaży darowizny utrudnia sprawę, ale nie zamyka Ci drogi do odzyskania… no właśnie, nie mieszkania, ale pieniędzy.
Dziś wyjaśnię Ci, jak działa mechanizm odwołania darowizny sprzedanej przez obdarowanego i jak dobrać się do portfela kogoś, kto myśli, że przechytrzył system.
Zasada nr 1: Mieszkania raczej nie odzyskasz (Ochrona nabywcy)
Zacznijmy od brutalnej prawdy, żebyśmy wiedzieli, na czym stoimy. Jeśli Twój syn lub wnuk sprzedał darowane mieszkanie osobie trzeciej (np. panu Kowalskiemu), a ten pan Kowalski kupił je uczciwie (zapłacił rynkową cenę i nie wiedział o Waszym konflikcie), to nie możesz odebrać mieszkania panu Kowalskiemu.
Prawo chroni nabywcę działającego w dobrej wierze. Nie możemy karać obcego człowieka za to, że Twój obdarowany okazał się niewdzięcznikiem. Dlatego w pozwie sądowym nie będziemy żądać „wydania nieruchomości” od nowego właściciela.
Zasada nr 2: Pieniądz zastępuje „cegłę” (Bezpodstawne wzbogacenie)
To, że mieszkanie przepadło, nie oznacza, że przepadła jego wartość. W momencie sprzedaży, majątek obdarowanego zmienił tylko formę: z „cegieł” zamienił się w „gotówkę” na koncie.
Jeśli skutecznie dokonasz odwołania darowizny (złożysz oświadczenie na piśmie z powodu rażącej niewdzięczności), obdarowany ma obowiązek zwrócić Ci to, co dostał.
Skoro nie może oddać rzeczy w naturze (bo ją sprzedał), musi oddać jej równowartość. Wchodzimy tu w przepisy o tzw. bezpodstawnym wzbogaceniu.
Kiedy obdarowany musi oddać pieniądze?
Tu sprawa robi się prawnie ciekawa. Wszystko zależy od tego, kiedy sprzedał darowiznę i czy był wciąż „wzbogacony”.
- Sytuacja A: Sprzedał, zanim odwołałeś darowiznę
Jeśli sprzedał mieszkanie w czasie, gdy Wasze relacje były jeszcze poprawne (lub zanim złożyłeś oświadczenie), a uzyskane pieniądze „przejadł” (wydał na bieżące życie, wakacje) i nie ma już nic – może próbować bronić się w sądzie, twierdząc, że nie jest już wzbogacony. To trudna linia obrony, ale możliwa. - Sytuacja B: Sprzedał, wiedząc o odwołaniu (Zła wiara)
Jeśli sprzedał rzecz już po tym, jak dowiedział się, że żądasz jej zwrotu (lub gdy wiedział, że grozi mu odwołanie z powodu jego zachowania), jest w złej wierze. Wtedy nie ma znaczenia, czy wydał pieniądze. Musi Ci oddać pełną wartość rynkową nieruchomości. Prawo mówi jasno: powinien był liczyć się z obowiązkiem zwrotu.
Więcej o procedurze startowej pisałem tutaj: Jak odwołać darowiznę?.
Co jeśli obdarowany oddał to komuś innemu za darmo? (Darowizna przekazana dalej)
Często zdarza się, że niewdzięczny syn, czując pismo nosem, przepisuje szybko mieszkanie na swoją żonę albo swoje dziecko (Twój prawnuk), robiąc kolejną darowiznę. Myśli, że w ten sposób „ukryje” majątek.
To błąd. Prawo przewidziało taki manewr. Zgodnie z art. 407 Kodeksu cywilnego:
Jeżeli ten, kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, rozporządził korzyścią na rzecz osoby trzeciej bezpłatnie, obowiązek wydania korzyści przechodzi na tę osobę trzecią.
Co to oznacza dla Ciebie?
Że możesz pozwać bezpośrednio tę nową osobę (np. żonę syna) i żądać od niej zwrotu mieszkania! W przypadku odwołania darowizny przekazanej dalej (za darmo), ten „drugi” obdarowany wchodzi w buty „pierwszego”.
Jak to wygląda w sądzie? Zmiana strategii
Jeśli wiesz, że przedmiot darowizny został zbyty, nie możesz używać „standardowego” wzoru pozwu o nakazanie złożenia oświadczenia woli (czyli o zwrot nieruchomości). Przegrasz taki proces, bo sąd ustali, że pozwany nie jest właścicielem.
Musisz złożyć pozew o zapłatę.
- W uzasadnieniu opisujesz rażącą niewdzięczność.
- Wykazujesz, że skutecznie odwołałeś darowiznę pismem.
- Wskazujesz, że obdarowany sprzedał przedmiot darowizny za kwotę X zł.
- Domagasz się zasądzenia tej kwoty na Twoją rzecz.
To często bywa korzystniejsze! Zamiast walczyć o mieszkanie, w którym być może nie chcesz już mieszkać, walczysz o konkretną gotówkę, którą łatwiej wyegzekwować przez komornika (np. zajmując konto bankowe, na które wpłynęły środki ze sprzedaży).
Pułapka: Zaniżona cena sprzedaży
Na koniec uwaga praktyczna. Czasem obdarowani sprzedają mieszkanie „po złości” za połowę ceny, byle szybko się go pozbyć. Czy wtedy dostaniesz tylko tę połowę?
Niekoniecznie. Jeśli obdarowany działał w złej wierze (wiedział, że ma obowiązek zwrotu), odpowiada za szkodę. Możesz domagać się od niego rynkowej wartości nieruchomości, a nie tej zaniżonej ceny, którą wpisał w akcie notarialnym z nabywcą.
Nie daj się wykiwać
Sprzedaż darowizny przez obdarowanego to często próba ucieczki przed odpowiedzialnością. Nie pozwól, by ten manewr Cię zniechęcił. W rzeczywistości zamiana „cegieł na gotówkę” może wręcz ułatwić nam sprawę egzekucyjną.
Kluczowe jest jednak szybkie działanie – np. zabezpieczenie środków na koncie obdarowanego, zanim zdąży je wydać. Do tego potrzebny jest dobry wniosek o zabezpieczenie powództwa.
Twoja darowizna została sprzedana? Nie wiesz, czy pozywać o zwrot rzeczy, czy o pieniądze? Skontaktuj się ze mną. Prześwietlimy tę transakcję i ustalimy, jak odzyskać Twoje pieniądze.
Jeżeli zainteresował Cię artykuł, kliknij „Lubię to” lub polub moją stronę na facebooku (Facebook adwokat Wrocław). [fb_button]
