Odwołanie darowizny nieruchomości – dlaczego to trudniejsze niż myślisz?
Oddanie komuś mieszkania, domu czy działki to często najważniejsza decyzja finansowa w życiu. To nie jest pożyczenie samochodu na weekend. To przekazanie dorobku życia, często z nadzieją na to, że ten gest zapewni nam spokój, opiekę na starość lub po prostu lepszy start dla dzieci. Niestety, życie bywa przewrotne.
Kiedy zamiast wdzięczności spotykasz się z chłodem, agresją lub całkowitym opuszczeniem, czujesz, jak grunt usuwa Ci się spod nóg. Wiem, że w takiej chwili chcesz działać szybko. Chcesz cofnąć czas. Jednak muszę Cię ostrzec: odwołanie darowizny nieruchomości rządzi się zupełnie innymi, bardziej rygorystycznymi prawami, niż odzyskanie pieniędzy czy samochodu.
W dzisiejszym wpisie wyjaśnię Ci, dlaczego w przypadku nieruchomości „papierowe oświadczenie” to za mało i jak skutecznie przeprowadzić ten proces, by odzyskać swój dom.
Darowizna nieruchomości a darowizna ruchomości – na czym polega różnica?
W mojej kancelarii często słyszę pytania: „Panie Mecenasie, wysłałem synowi list, że odwołuję darowiznę. Czy mieszkanie jest już znowu moje?”. Wtedy muszę, z bólem serca, odpowiedzieć: „Niestety, jeszcze nie”.
Zasady dotyczące odwołania darowizny nieruchomości (mieszkania, gruntu, domu itp.) są nieco bardziej skomplikowane, niż w przypadku odwołania darowizny ruchomości lub środków pieniężnych.
Oczywiście, podstawy są te same. Warunki (przesłanki) odwołania darowizny nieruchomości są takie same jak w innych wypadkach. Wśród powodów usprawiedliwiających odwołanie takiej darowizny najczęściej pojawiać się będzie:
- rażąca niewdzięczność obdarowanego (agresja, brak opieki, krzywda psychiczna),
- lub problemy finansowe darczyńcy (tzw. niedostatek).
Więcej o powodach przeczytasz tutaj:
Pierwszy krok jest zawsze ten sam
Niezależnie od tego, czy walczymy o zwrot gotówki, czy o dom z ogrodem, procedura startuje tak samo. Pierwszym krokiem do odwołania darowizny nieruchomości jest złożenie obdarowanemu odpowiedniego oświadczenia o odwołaniu darowizny (najlepiej w formie co najmniej pisemnej, listem poleconym).
Odwołanie darowizny dochodzi do skutku z chwilą dojścia do obdarowanego wspomnianego oświadczenia darczyńcy. To moment, w którym „zrzucasz bombę” i mówisz: „nasza umowa już nie obowiązuje”.
Przeczytaj, jak napisać takie pismo:
Schody zaczynają się później. Dlaczego pismo nie wystarczy?
Od tego momentu w procedurze odwołania nieruchomości zaczynają się pierwsze „schody”.
Wyobraź sobie, że podarowałeś komuś samochód. W przypadku darowizny ruchomości, po złożeniu odpowiedniego oświadczenia przedmiot darowizny staje się na powrót własnością darczyńcy. Problemem jest jedynie fizyczne odzyskanie kluczyków od obdarowanego.
Tymczasem w przypadku odwołania darowizny nieruchomości mechanizm jest inny. Złożenie oświadczenia o odwołaniu darowizny powoduje, że obdarowany ma jedynie obowiązek powrotnie przenieść własność nieruchomości na darczyńcę.
Mówiąc prostym językiem: po otrzymaniu Twojego listu, niewdzięczny obdarowany nadal formalnie jest właścicielem mieszkania. Twój list stworzył po jego stronie jedynie prawny obowiązek, by to mieszkanie Ci oddać. Nie dzieje się to jednak „z automatu”.
Dlaczego odwołanie darowizny nieruchomości jest takie skomplikowane?
Prawo nieruchomości to system naczyń połączonych, w którym najważniejsze jest bezpieczeństwo obrotu. Z wielu powodów bardzo ważne jest to, żeby zawsze było wiadomo, kto jest oficjalnym właścicielem danej nieruchomości.
Z tego względu prawo własności nieruchomości ujawnione jest w księgach wieczystych prowadzonych przez odpowiednie wydziały sądów rejonowych – zwanych sądami wieczystoksięgowymi. Nie można tam wejść „z ulicy” i zmienić właściciela na podstawie zwykłej kartki papieru.
Wpisanie nowego właściciela nieruchomości wiąże się z przeprowadzeniem sformalizowanego postępowania przed sądem wieczystoksięgowym. Po dokonaniu darowizny nieruchomości, obdarowany został wpisany do księgi jako nowy właściciel. Po odwołaniu darowizny potrzebne będzie ponowne wpisanie Ciebie (darczyńcy) jako właściciela.
Procedura jest skomplikowana, bo sąd wieczystoksięgowy może dokonywać wpisów w księgach wieczystych wyłącznie na podstawie bardzo formalnych dokumentów (np. na podstawie wyroku innego sądu czy umów zawieranych przed notariuszem). Dzięki temu można mieć zaufanie do tego, co widnieje w księdze. Z tego samego powodu uznano, że samo oświadczenie o odwołaniu darowizny to za mało, żeby dokonać odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.
Jak odzyskać wpis w Księdze Wieczystej? Dwie drogi
Skoro Twój list nie zmienia właściciela w papierach, to jaki dokument pozwoli dokonać wpisu darczyńcy jako nowego właściciela nieruchomości w księdze wieczystej po odwołaniu darowizny?
Możliwości są dwie:
Droga 1: Pokojowa (Notariusz)
Jeśli obdarowany, po otrzymaniu Twojego listu, pójdzie po rozum do głowy, przeprosi lub po prostu uzna Twoje racje i zgodzi się, że spełniły się warunki do odwołania darowizny – sprawa jest prosta. Może on zawrzeć z darczyńcą odpowiednią umowę zwrotnego przeniesienia własności tej nieruchomości. Umowa taka – pod rygorem nieważności – musi być zawarta przed notariuszem w formie aktu notarialnego.
Droga 2: Sądowa (Najczęstsza)
Bądźmy jednak szczerzy – jeśli doszło do rażącej niewdzięczności, to konflikt jest zazwyczaj ostry. Najczęściej istnieje spór co do tego, czy darczyńca mógł odwołać darowiznę. Obdarowany twierdzi, że nic złego nie zrobił i mieszkania nie odda.
Rozwiązanie takiego sporu możliwe będzie tylko na drodze sądowej. Wtedy wnosimy pozew, w którym domagamy się, aby sąd „zastąpił” podpis niewdzięcznika. Wyrok sądu stwierdzający obowiązek zwrotu nieruchomości zastępuje akt notarialny.
Konieczne jest jednak prawidłowe sformułowanie żądania pozwu wszczynającego postępowanie sądowe, aby sąd wiedział, co dokładnie ma orzec.
To temat rzeka, dlatego przygotowałem dla Ciebie szczegółowe materiały. Przeczytaj koniecznie:
Jesteś o krok od odzyskania spokoju
Wiem, że konieczność pójścia do sądu może przerażać, zwłaszcza gdy chodzi o dom, w którym mieszkasz. Pamiętaj jednak, że odwołanie darowizny nieruchomości jest możliwe i skuteczne, jeśli tylko dobrze poprowadzimy sprawę dowodową.
Jako adwokat przeprowadziłem przez ten proces wielu Klientów, którzy dziś znów są pełnoprawnymi właścicielami swoich nieruchomości. Jeśli potrzebujesz wsparcia w przygotowaniu oświadczenia lub reprezentacji w sądzie – jestem tu dla Ciebie.
Masz pytania? Napisz do mnie, a wspólnie ustalimy strategię działania.
